Zhrnutie:
- Najlikvidnejším a najaktívnejším realitným trhom v súčasnom období v strednej Európe je Varšava, ktorá napriek kríze zažíva pokračujúci stavebný boom prejavujúci sa rekordným objemom budov vo výstavbe. V najbližších 18 mesiacoch plánujú developeri vo Varšave postaviť až 430 000 m2 kancelárskej plochy.
- Podľa našich odhadov by v horizonte piatich rokov mala byť Praha schopná absorbovať cca 100 tis. m2 prenajímateľnej kancelárskej plochy ročne. V Bratislave, vzhľadom na súčasné prezásobenie trhu, bude postačujúce vystavať cca 40-50 tis. m2 za rok.
- Otvárať nové kancelárske lokality si dovolia len developeri s dostatkom voľných zdrojov a s dlhodobým investičným horizontom.
- Samozrejmosťou úspešných projektov bude vysoká technická kvalita a efektivita budov spĺňajúca požiadavky A+ kategorizácie, dodržanie najnovších trendov v oblasti BMS (technického zabezpečenia budov), deliteľnosti priestorov, bezpečnosti, dostupnosti či pohodlia parkovania. Nevyhnutnosťou bude kategorizácia budov podľa niektorého z dostupných a nájomcami preferovaných systémov zelenej certifikácie.
1. Aktuálny stav na trhu
Na základe aktuálnych štatistických dát bolo ku koncu júna tohto roka vo Varšave v ponuke 3,7 mil. m2 moderných kancelárií kategórie A alebo B, v Prahe to bolo 2,86 mil. m2 a v Bratislave 1,47 mil. m2. Vo všetkých troch mestách zhodne cca 60%-70% ponuky tvoria novostavby, zvyšok sú rekonštrukcie starších objektov. Miera neobsadenosti dosahovala 7,4% vo Varšave, 11,5% v Prahe a 10,7% v Bratislave.
- Spoločným menovateľom pražského, bratislavského a varšavského trhu bol v posledných desiatich rokoch silný rast ponuky moderných kancelárskych priestorov, ktorý sa za toto obdobie vo všetkých troch mestách viac ako zdvojnásobil.
- Najdynamickejšie rástla ponuka v Bratislave (CAGR 10%), ktorá zažila developerský boom s miernym oneskorením v porovnaní s ostatnými hlavnými mestami regiónu Strednej Európy. Prudko rastúca ponuka nových administratívnych komplexov, vo väčšej či menšej miere odrážajúca reálne priestorové potreby lokálne etablovaných firiem, však bola poznačená turbulenciami na finančných trhoch a následným nástupom krízy v reálnej ekonomike.
- Realitný trh bol navyše zasiahnutý zníženou úverovou kapacitou bánk (žiadne akvizičné financovanie, výrazne sprísnené podmienky stavebného a investičného financovania), čo malo za následok očistenie trhu o tzv. leverage players (investorov financujúcich výstavbu prostredníctvom bankového dlhu) a posilnenie pozície equity silných developerov schopných stavať špekulatívne z vlastných zdrojov a bez zabezpečeného predprenájmu.
Všetky tri mestá zaznamenali v roku 2009 medziročný pokles dopytu (vo Varšave sa dopyt v roku 2009 prepadol o 46%, v Bratislave až o 55%, v Prahe to bolo len o 5%, avšak prepad pokračoval aj roku 2010 o 13%), ktorý sa prejavil v raste miery neobsadenosti a v poklese nominálneho i efektívneho nájomného (nájomné, ktoré je zaplatené po zohľadnení zliav poskytnutých majiteľom budovy; najčastejšie sa jedná o nájomné prázdniny a dotácie poskytnuté na dovybavenie priestoru nájomcu).
Podiel prázdnych kancelárií na celkovej ponuke presiahol v Prahe i v Bratislave hranicu 10% (najvyššiu neobsadenosť zachytili štatistiky začiatkom roku 2010, konkrétne 13,8% v Prahe a 14,2% v Bratislave). Varšava, podporená silnými makroekonomickými fundamentmi poľskej ekonomiky, zostala relatívne imúnna voči globálnym trendom. Miera neobsadenosti síce vzrástla, zostala však pod úrovňou 7,5%.
Najvyššie dosahované nájomné v období vrcholiaceho realitného cyklu prekračovalo vo Varšave hranicu 32 EUR/ m2/mesiac, v Prahe to bolo 23 EUR/ m2/mesiac a v Bratislave 18 EUR/ m2/mesiac. Následne kleslo o 5%-15% k hranici, na ktorej sa udržuje aj v súčasnosti. Čo oficiálne štatistiky neboli schopné zachytiť, bol oveľa výraznejší pokles efektívneho nájomného, ktoré v závislosti od projektu a mikrolokality kleslo od 10%-30%.
2. Odhad budúceho vývoja
Najlikvidnejším a najaktívnejším realitným trhom v súčasnom období v Strednej Európe je Varšava, ktorá napriek kríze zažíva pokračujúci stavebný boom prejavujúci sa rekordným objemom budov vo výstavbe (v najbližších 18 mesiacoch plánujú developeri vystavať viac ako 430 000 m2 nových kancelárskych priestorov, pričom do konca roku 2014 by stock mohol vzrásť až o 20% v porovnaní so súčasným stavom).
Varšava predstavuje jednoznačne najsilnejší leasingový trh v regióne, keď v minulom roku sa v meste prenajalo rekordných 573 tisíc m2 (30% tvorili renegociácie nájomných zmlúv). V roku 2012 sa pravdepodobne dosiahne porovnateľný objem hrubého dopytu. Napriek tomu však konštatujeme, že z krátkodobého hľadiska Varšava vykazuje znaky prehriatia trhu, čo bude mať vplyv na rast neobsadenosti a pokles nájomného, a to predovšetkým v menej atraktívnych resp. sekundárnych lokalitách (napr. Mokotów, Ochota, Wlochy, Wola). V CBD (v lokalite s najväčšou koncentráciou atraktívnych administratívnych priestorov) očakávame vzhľadom na relatívne obmedzený pipeline stabilizáciu nominálneho nájomného s miernym poklesom efektívneho nájomného. Miera neobsadenosti bude krátkodobo rásť, v horizonte najbližších piatich rokov by však nemala prekročiť 10%. Podľa našich odhadov by zo stredno- a dlhodobého hľadiska Varšava mala byť schopná ročne absorbovať 160-180 tisíc m2 nových plôch bez tlaku na rast neobsadenosti a pokles nájomného.
Prahu a Bratislavu zasiahla kríza podstatne výraznejšie. Okrem poklesu nájomného došlo v oboch mestách k prudkému prepadu novej výstavby. Až na pár výnimiek vo výstavbe sú len projekty silných developerov pripravených stavať bez bankového financovania, schopných prelomiť začarovaný kruh, keď firmy nie sú ochotné viazať sa k projektom v prípravnej fáze, čo následne limituje schopnosť developerov získať externé financovanie na výstavbu. Z toho dôvodu bude v roku 2013 v Prahe skolaudovaných len cca 70-75 tis. m2 kancelárskych plôch, v Bratislave len cca 35-40 tis. m2, čo je menej než polovica priemeru posledných piatich rokov. Z krátkodobého hľadiska preto na týchto trhoch očakávame výrazne menší tlak na pokles nájomného než vo Varšave. Faktorom tlačiacim na pokles nájomného je predovšetkým vysoký podiel renegociácií (až do 40%) na hrubom dopyte. Nájomníci sú v súčasných podmienkach schopní vyjednať v oboch mestách výhodnejšie nájomné podmienky než pred tromi rokmi.
Pokračujúce úsporné opatrenia firiem nútia landlordov znižovať svoje očakávania predovšetkým v starších (viac ako 5 ročných) budovách. Zo strednodobého hľadiska nominálne nájomné zostane stabilné, hlavným potenciálnym zdrojom jeho rastu bude očakávaná zvýšená inflácia v Eurozóne. Podľa našich odhadov by v horizonte piatich rokov mala byť Praha schopná absorbovať cca 100 tis. m2 ročne. V Bratislave vzhľadom na súčasné prezásobenie trhu bude postačujúce vystavať cca 40-50 tis. m2 za rok. Za týchto predpokladov by sa miera neobsadenosti nemala výraznejšie odchyľovať od 10%. Očakávame, že podiel renegociácií na úrovni 30% sa stane bežnou súčasťou trhu.
Príležitosťou pre developerov vo všetkých troch mestách budú okrem build-to-suit (budov postavených na mieru vopred známemu konkrétnemu nájomcovi) aj špekulatívne projekty v rozvinutých business centrách s kvalitnou a vybudovanou infraštruktúrou a dobrou dopravnou dostupnosťou. Stále atraktívne zostanú centrá resp. CBD jednotlivých miest, zväčša s výrazne limitovanou dostupnosťou vhodných pozemkov (hlavne v Prahe). Otvárať nové kancelárske lokality si dovolia len developeri s dostatkom voľných zdrojov a s dlhodobým investičným horizontom. Príležitosťou v tomto smere sú okrajové mestské časti s dostupnosťou lacných pozemkov. Samozrejmosťou je vysoká technická kvalita a efektivita budov spĺňajúca požiadavky A+ kategorizácie, dodržanie najnovších trendov v oblasti BMS, deliteľnosti priestorov, bezpečnosti, dostupnosti, či pohodlia parkovania. Nevyhnutnosťou bude kategorizácia budov podľa niektorého z dostupných a nájomcami preferovaných systémov zelenej certifikácie. V neposlednom rade je nutné poznamenať, že kľúčovým faktorom budúceho vývoja resp. oživenia realitného trhu bude zvládnutie aktuálnych makroekonomických výziev v globálnej a najmä európskej ekonomike.
Marek Vážan
Senior analytik pre realitný development, Penta Investments
Facebook